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万科将进一步下调房价
http://job.bj.bendibao.com 本地宝-北京人才网 2008年8月7日
       “下半年的形势可能比我们想象的更严重,为此万科做好了最坏的打算。”昨天,在香港举行的中报发布会上,万科董事会主席王石严肃地表示,尽管目前万科资金面较稳健,但仍将进一步下调房价(专题),增加小户型比例,并减少开工面积、减缓竣工速度、控制拿地面积。同时,鉴于目前形势,暂时不会在港融资。

        资金面仍较稳健

        虽在深交所上市,但由于有发行B股,万科自1993年起至今均在香港发布业绩。而对于昨日发布的上半年业绩,王石无疑较为自信。他强调,万科的资金面仍较稳健
,在同行里算是突出的。

      报告期内,万科营业收入及净利润分别约为162.5亿元及20.6亿元,较去年同期分别上升50.702%及23.056%.期内结算面积和结算收入分别为208.1万平方米和160.2
亿元,较去年同期增长69.7%和57.1%.

       在上述数据支撑下,其净负债率得以保持较低水平,为37.1%,仅比去年年末上升1个百分点。而对于这一上升,万科财务总监王文金解释,是由于中期预付款项增
多尚未结账的缘故。此外,截至期末,万科持有现金153.7亿元,与去年同期持平。

        对于近期外界传言万科资金紧张,以致员工二季度奖金扣发50%,以及在东莞向宏远集团借债4.704亿元的说法,王石予以驳斥。他解释,万科东莞只是将部分股权
转让给之前的土地出让方,因此获得资金,并非借债。而员工奖金扣发则属谣言。

        不过,虽然期内每股收益较去年同期增长了20.65%,为0.187港元,跟去年一样,万科董事会仍决定不派发中期股息。显然,万科希望尽量保有现金。王石坦承,下
半年的形势不容乐观,为此将增多现金,减少花销,力御冬寒。

       做最坏打算调整过冬

       其实,作为最早提出房价拐点论的人,跟同行相比,王石对于此次地产之冬早有准备。在广东,万科也是率先发起降价保量的地产商。据悉,跟去年10月相比,其
部分楼盘降价幅度甚至高达50%,降幅小的则10%到30%不等。而对于接下来的房价走势,王石表示,继续下跌是不言自明的。而且,他分析,随着石油价格上涨,下半年的通胀率会更高,宏调可能更深入,情况很可能比想象的更严重。对此,万科做了最坏的打算。

         如何应对?对此,万科执行副总裁肖莉做了介绍。下半年,万科的开工面积将由原计划的848万平方米减少到683万平方米,减幅19.5%.同时,竣工面积也将从原计
划的689万平方米减少到586万平方米,减幅14.9%.对于拿地,万科将更加审慎,会充分考虑边际成本和边际利润。而且,肖莉表示,鉴于目前的市场调整还将持续深入,不排除上述计划会做进一步调整。

        具体到房子,除了会进一步调低房价外,王石表示,小户型的比例会继续增加。据悉,去年小户型占万科销售面积的39%,今年上半年则占到46%.
    
      弃价保量或是出路

      “快速拿地、快速开发、快速销售”一直是万科独特的王牌销售模式,但今年由于销售的不景气,整个资金回笼速度有所停滞。
申银万国(行情 股吧)提供的数据显示,从万科各地的推盘量来看,6月的推盘量并未出现明显的回升,略低于5月。

       广州6月主要以消化存量为主,销售速度依旧一般;深圳新推第五园8区和万科城的新盘的签约速度接近40%.推盘量和销售速度的放缓,反映了在价格促销政策停滞
之后,万科部分楼盘价格优势已逐步消失,由此带来短期销售速度的压力。

       要过冬,得储粮,在销售增长压力下,万科会融资吗?“当然想在香港融资,但现在不会,因为太难了。”王石坦言,不看好目前的融资环境。

       这也是目前房地产商的普遍境遇,最好的出路可能还是弃价保量。私募机构圆融投资执行董事冉兰指出,房地产不仅是一个资金堆积型行业,更是一个过度依赖国
家宏观政策的行业。这就决定了国家一旦收紧钱袋,房地产商就会喊疼的结局。因此,在当前货币从紧的形势下,房地产商也难以找到特别好的办法自救或获得救援,弃价保量也是个出路。

        高华证券分析师王逸也认为,6月万科的销售情况是二季度中最疲软的一个月,部分归因于当月新项目缺乏。在未来几个月如果购房者信心不出现强劲复苏,开发商
可能不得不通过更大幅度地降价来争夺销量。

万科“储粮过冬”

●进一步下调房价

●增加小户型比例

●减少开工面积

●控制拿地面积

来源:南方都市报



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